离婚诉讼案件中房产分割的“竞价”与“评估”

一、裁判要旨

在离婚诉讼中，对于夫妻共同财产中的房屋，双方均主张房屋所有权，一方要求竞价、不同意按评估价进行分割，另一方不同意竞价、要求按评估价进行分割的，房屋所有权归属主要考虑双方住房情况及子女抚养的情况、同等条件下照顾女方的原则；但在确定房屋价值及补偿价款时，如果要求竞价的一方报价高于评估价，优先适用该报价作为确定房屋价值及补偿价款的依据。

二、案情简介

原告李某（女方）与被告杨某（男方）系夫妻关系。双方于2014年经人介绍相识，2015年9月登记结婚，2016年10月生育一子。婚后夫妻感情一般，自生育小孩后双方一直分居，导致夫妻感情破裂，已无和好可能。双方协议离婚未能达成一致意见，女方于2018年10月向法院提起诉讼，请求准许双方离婚并对子女抚养、财产分割作出判决。双方在登记结婚前于2015年1月，共同出资购买了位于合肥市政务区集贤路某小区房屋一套，出资金额大体相当，购买方式为首付加按揭，主贷人为女方，按揭贷款一直由女方偿还。2017年5月该房办理产权证，登记在双方名下，为双方共同共有，截至起诉之日，尚欠银行贷款50万元。案件审理过程中，女方向法院单方申请对上述房屋的价值进行评估，经安徽某房地产评估公司评估认为房屋价值210万元。双方无其他共同财产，亦无其他共同债权债务问题。

庭审中，双方对于离婚及子女抚养问题均无异议，但对于上述房屋，双方均主张房屋所有权归己方所有、折价补偿对方。男方认为女方申请的房屋价值评估与市场行情不符，评估价明显低于房屋实际价值；男方要求按照竞价的方式、由出价高者取得房屋所有权，并且报价230万元，愿意以此价格取得房屋所有权并对女方进行折价补偿。但经法庭询问，女方不同意以竞价方式来处理房产，坚持要求法院判决房屋所有权归女方，且只愿意按评估价折价补偿男方。

三、相关法律规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理:

(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;

(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

四、法院判决

对于婚姻关系及子女抚养问题，双方没有异议，法院依法判决双方离婚，婚生子由女方抚养，男方支付抚养费并享有探视权。

对于涉案房屋的价值及归属问题，双方争议较大。法院认为，涉案房屋系双方婚前共同出资购买（小兔情感挽回老师 微信：ke2004578），出资金额大体相当，认定属于夫妻共同财产。双方均主张房屋所有权，但对房屋价值及归属无法协商一致，因房屋尚有未了的银行贷款，考虑女方系主贷人及照顾女方的原则，判决房屋所有权归女方。关于补偿价款，虽然女方主张按评估价210万元分割，但由于男方自愿认可该房价值230万元，女方又不愿以竞价的方式来处理房产，从权利与义务对等的角度出发，法院认定双方对该房产依法各自享有115万元的份额。尚欠银行贷款50万元，属于夫妻共同债务，各自承担25万元。故女方应支付男方房屋补偿款90万（即115万-25万）元。

五、律师分析

房产是否全部或者部分属于夫妻共同财产，在离婚诉讼中应当如何认定，需要区分很多种情形，例如婚前购买还是婚后购买、全款支付还是按揭支付、自己出资还是他人出资、登记在一方名下还是双方名下等等，本文对此不展开讨论。本文主要讨论属于夫妻共同财产的房屋在离婚诉讼中的价值确定及归属问题。

根据相关法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。双方对于房屋价值及归属无法达成协议时，司法解释规定了“竞价”、“评估”与“拍卖”等三种处理方式，而这三种处理方式的适用条件是不一样的。竞价方式关于离婚诉讼房产分割，是在双方均主张房屋所有权且双方同意竞价时，方可适用；如果一方不同意竞价或者有一方不主张房屋所有权时，就不能采用该方式。评估方式，是在只有一方主张房屋所有权时适用，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方对另一方折价补偿；如果双方均主张房屋所有权时，则不能采用该方式。拍卖方式，是在双方均不主张房屋所有权时适用，法院根据当事人的申请拍卖房屋，双方就所得价款进行分割。

归于本案当中，双方均主张房屋所有权，但男方要求竞价、不同意按照评估价进行分割，女方不同意竞价、要求按照评估价进行分割。因为有一方不同意竞价，法院就不能直接采用竞价的方式处理；又因双方都主张房屋所有权，法院也不宜采用评估的方式处理。对于房屋所有权的归属，法院主要还是考虑到女方系银行贷款的主贷人以及照顾女方的原则，判归女方。但在确定房屋价值及补偿价款时，因男方认为房屋评估价210万元低于市场价，并且明确提出愿以230万元的价格取得房屋所有权，而女方又不同意以竞价的方式处理房产，此时，若仍以评估价为基础进行分割，男方既不能取得房屋所有权，又不能获得合理的补偿，明显对男方有失公平。故而，法院在将房屋所有权判归女方的前提下，在确定房屋价值时，从权利与义务对等的角度出发，采纳了男方的报价，认定房屋价值230万元，并以此作为确定补偿价款的依据，对双方而言也更为公平合理。