共享办公分析

WeWork共享办公模式，为什么会存在？如何产生的价值？后续发展如何？

一、切入点

初创企业的降低成本方面

1、降低时间、精力

2、降低金钱

企业为什么会存在？

1、创造价值

2、低于社会交易成本的组织协调成本

企业的本质要求：

1、创造价值-更高收入

2、低成本-更低成本

3、持续发展

二、具体方案

1、固定硬件设施，统一提供。

如办公室、会议室、饮水机、投影仪等。

2、基础及通用服务，统一服务。

如社保、记账、注册、变更等。

即通过提高硬件、服务的复用率，来降低每家企业的成本。

三、要求

空闲商用楼房+便捷的交通

空闲楼房：低租金

交通便捷：承租率高

四、收入模式

收费：企业综合成本低、应高于直接承租商用楼房

收入模式：

1、租金差价（本质要看资产利用率）

2、增值服务（社保、记账、招聘等）

3、扩展服务（投融资、信息收集等）

五、竞争格局

1、进入门槛较低。

2、后续竞争会类似房地产业的竞争，位置、位置、位置。

3、核心能力是房产开发获取、租赁管理能力。

4、品牌、规模效应不是太明显（如同每个城市都有房地产开发商），但在房产获取、企业端推广方面，会有一定优势。

5、如何降低共享办公企业，本身的风险、成本，大企业仍会占有优势。

六、最终格局

可参照房地产企业，预计3-5家全国级企业+大量小规模企业。

七、新企业切入选项

1、低成本定位：低租金，不挣差价。

要求：大量资金准备（或现成空闲场地），企业对租金降低后续会不太敏感，而主要是地段、服务。

2、服务+资源定位：提供额外的对接资源。如投资、私董会、市场推广资源等。

要求资源本身较多，更适合大公司打法。

3、特色定位。如定位生产性共享办公、研发试验车间等、聚焦某一特定行业等。

八、影响

1、产生一批共享办公企业。

2、国家、政府对土地等政策扶持，盘活一批闲置地产。

3、更多为新增市场，对已有办公租赁无太大影响。

4、有利于初创企业的发展。

九、风险

1、初创企业数量的增长。（创业创新、小规模合作是一持久趋势？）

2、远程、网络协作等对办公场地需求的减少。（短中期内无影响）

十、wework凭什么值1000亿美金？

1、新品类开创者、全球领导者。

2、全球市场可复制。

3、有利于软银掌握最新的创新信息，与软银的投融资生态融合。

4、重塑整个商业地产市场。

能帮助所有类型的企业（大、中、小、初创、自由职业者）降低运营成本。

5、建筑数据服务平台。

如信息建模（BIM）、Powered by We等。

6、工作的本质正在改变。

wework代表了下一个时代的工作、交流、生活方式。

无论是人才的招聘、提高团队稳定性，还是激发员工的创新力和生产力所需要的，不止是咖啡，还有瑜伽；不止硬件设施，还有艺术氛围。WeWork通过别具一格的设计、活跃的社区以及丰富的会员福利，为各种规模的公司重新定义员工的工作体验。

十一、行业情况

预计到2022年，中国联合办公面积预计接近8000万平方米共享经济办公，占商业办公物业面积的15%。数据显示， 中国有近4亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。

目前中国的联合办公渗透率是2%，在欧洲这个数据是4.8%，在伦敦甚至已经达到了7.1%。对中国联 合办公市场而言，从2%到7.1%，这个过程本身就有一个非常大的提升空间。

十二、未来趋势

十三、未考虑到的因素

1、社交功能。可激发想象、促进团队合作等。

2、场地向高低两端方向发展。即除了城市边缘产业园区，还向CBD等中心发展。

3、基础设施的地位。除了线上服务基础设施，共享办公可认为是线下实体的基础设施平台。

4、切入点，是原有商用地产的强项中的弱点（小规模+好服务)，原有地产商不太容易转型。

目标用户、市场定位完全不同，定位为小企业+综合服务运营商。

5、服务项目更全面

6、服务客户，从小企业，像大企业方向发展。

相较传统的写字楼办公模式，联合办公空间的成本优势明显。联合办公如果按3000元/月/人计算，人 均办公面积8平方米，物业费按一线城市租金12.5%的水平估算，固定费用4000元/平方米，均摊五年， 流水按每人每月200元，和传统办公相比，一个人可以节省28%。因此，越来越多的大企业也开始选 择联合办公。（数据如何得出的？）

全球最大的企业增长咨询公司沙利文的研究数据显示，从2018年到2020年，联合办公将由如今的 70%中小企业客户、30%大企业客户，逐渐发展成50%大企业客户，50%中小企业客户。在国内已经 有此趋势共享经济办公，比如按照工位数的占比，目前优客工场中大型企业客户已经占据了42%。

7、除了降低成本，共享办公将代表下一个时代的工作、生活方式。

这就是与wework创始人的认知差距。

十四、部分问题

1、共享办公，与其余共享经济的异同？

共享经济的本质是一样的，都是重新投入资源，核心指标是资产使用率。

与分享经济有所不同（如uber、airbnb），这些都利用的闲置资源，无需太关注资产使用率。