潘石屹：新“包租公”的共享经济学

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网易财经 张艳

7月，一个普通的星期五下午，北京光华路SOHO 3Q大厦，美国小伙Andrew像往常一样在租来的办公室里埋头工作。作为一名创业者，过去6年间，他的团队为中国贫困地区的近视儿童免费提供了近3万副眼镜。

门忽然被推开，是一名个头不高、戴着眼镜、笑眯眯的男人。Andrew被邀请拍照，他顿时雀跃起来。实际上，这是SOHO 3Q租户中并不罕见的福利。向Andrew发出邀请的，是这些物业的“房东”——SOHO中国创始人、董事长潘石屹。

半个小时前，一间十余平米的小会议室里，潘石屹刚给他的员工们开完会。作为一位早已功成名就的企业家，潘石屹并未“高高在上”，却更爱待在SOHO 3Q，与众多年轻创业者们混在一起。他说与自己的办公室相比，他更喜欢SOHO 3Q“共享办公”的气氛，“没有死气沉沉的感觉，连开会都开心。”

昔日地产大鳄，已转型成为新时代“包租公”，潘石屹在这找到了新舞台，并在这个舞台上讲述着自己的共享经济学。

房产大佬变身楼市“大空头”

1963年出生于甘肃天水农村的潘石屹，是那个时代少有的大学生。当年，在人们都在羡慕“铁饭碗”时，潘石屹却离开包分配的石油系统，下海经商，与冯仑、王功权等人组成“万通六君子”，从中国最南端的海南打响第一枪，北上攻下了国内房地产的半壁江山。

1995年退出万通后，潘石屹与妻子张欣共同创建SOHO中国，成为中国房地产行业的明星企业。

在经历了房地产开发的盛世之后，2012年潘石屹开始主导SOHO中国发起第一轮转型，从开发散售模式到自持物业放租。然而，在互联网尤其是电商的冲击下，主打商业地产的SOHO中国开始负重前行。

2014年是SOHO中国的重要拐点。这一年2月，潘石屹一举出售了上海SOHO海伦广场和静安广场两处物业，拉开了连续三年、浩浩荡荡的“减持”之路。到2017年10月出手上海凌空SOHO，网易财经盘点了一下，潘石屹共出手7处物业，回笼资金400亿元。

在恒大、万达等同行大举囤地的时候，潘石屹却带着SOHO中国选择了一条迥然不同的道路，成立SOHO 3Q，搞起了共享办公，被趣称为“包租公”。这位中国知名的房地产大佬，摇身一变成为楼市“大空头”。

潘石屹不止一次公开喊话房价已经高得离谱，但他也向网易财经表示，房价问题并不是孤立的问题，要结合货币政策、经济、贸易等大环境来分析，房价高的根源就在于货币超发。

“现在中国的M2是GDP的2.1倍，美国只有0.9倍。央行发（行）了这么多钱跑哪去了?难道跑到葱上、猪肉上去了？这些市场都太小了装不下，最后都跑到房地产上了，它是一个蓄水池，现在房地产市场规模几百万亿。”潘石屹说。

他判断房价一定会降，理由有两个：一个是人均住房面积超过34平方米，赶上发达国家，市场不短缺了；另一个是租金回报率太低了。以北京为例，办公楼为3%，住宅仅1%，远低于银行贷款利率水平，所以房价会回归理性。

但是，房价究竟是以渐进的方式回归，还是用激进的方式回归，在潘石屹看来，仍是悬疑。

转做“包租公”加入创业大军

SOHO中国转型做共享办公，潘石屹是抱着“必须盈利”的目标去做的。尽管揣着400亿的现金，但他仍然坚持“不烧钱”，不追求规模。“不盈利的项目就砍掉，亏损就意味着倒闭，创业就是这么残酷。”他说。这个55岁的男人自诩是当下创业大军的一员，而SOHO 3Q就是他的又一次出发。

截至目前，SOHO 3Q共有31个办公中心分布在北京、上海等城市，它们的共同特点是，都处于交通便利的CBD核心地段，其中有的是SOHO中国的自有物业，有的则是整租回来的物业，出租率均在80%左右。“除了一两个怎么都亏损的，其它的都实现盈利了。”潘石屹不无自豪地说。