完美:离婚诉讼中的房产分割

一、夫妻一方婚后出资订购的房产（无按揭）

如权力登记在一方名下，该房产属于婚后个人财产，不因离婚行为转化为夫妇共同财产，离婚时楼房增值部份及巨亏属于房子产权人，如另一方有参与该楼房的家装等开支，构成对该房产的舔附价值，对于家装款，可以作为夫妇共同财产给以分割。

如权力登记在双方名下的，为夫妇双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在结婚分割房产时，出资一方可适当多分。

二、夫妻一方婚后以个人财产贷款订购房子，婚后夫妇共同偿还按揭的房产（有房贷）

夫妻一方婚后以个人财产订购房子并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房子仍为其个人财产，同样的，按揭贷款为其个人债权。婚后配偶一方参与偿还房贷，并不改变该房子为个人财产的性质，因此，在结婚分割财产时，该房子为个人财产、剩余未归还的债权为个人欠款，对已归还的按揭中属于配偶一方偿还的部份，应当给以退还。

对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚后买房时其也共同出资的，在结婚分割财产时，该房子仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债权为其个人债权，但对首付款和已归还的按揭中属于配偶一方出资和偿还的部份，应当给以退还。

若配偶方同时有证据证明其婚后是基于双方均认可所购房子为共同所有的前提下进行出资的，则即便该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妇共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债权为共同欠款。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比列悬殊、且婚前确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比列对房产进行分割，而不宜屈从于各半分割。

关于房子增值部份，各地判断不一，如果房产增值是纯自然的缘由，与共同还款或三人的共同劳务无关，则共同还款一方无权要求分割增值部份利润。

三、一方婚后承租、婚后用共同财产订购的房子

根据司法解释（二）第十九条的规定关于离婚诉讼房产分割，夫妻一方婚后承租的公房，婚后以共同财产订购为产权的，该房子为夫妇共同所有。

但，在北京，由于公房使用权可通过承租权出售的形式上市交易，具有一定的交换价值。因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资将原有公房的使用权转为产权后，在结婚分割该楼房时，可分辨下述情形处理：

1、一方婚后承租的公房是基于福利新政分配取得，婚后以共同财产订购为产权的，由于在婚姻关系存续期间内未能彰显出原公房使用权的交换价值，则在结婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题；

2、一方婚后承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产订购为产权，在结婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部份确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同财产分割；

3、对于婚后由夫或妻一方家长承租、婚后又以共同财产订购为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参照司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父亲对夫妇双方的赠予，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

四、夫妻一方通过福利、补贴等方法取得产权房，但为取得该房产而与用人单位签有服务期合同的，离婚时该房产的处理

夫妻一方在婚前通过福利、单位补助取得产权房，但同时与用人单位签有服务合同的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内遭到限制，因此，夫妻结婚时，因服务期问题而造成房产权力受影响的事实仍未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。

五、夫妻双方婚前出资订购的房产

夫妻双方婚前共同出资订购的产权房，无论登记为夫妇双方或一方，均为夫妇共同财产。分割该房产时，如果涉及按揭，则先交纳该按揭部份，分割后由取得房产产权的一方继续承当未还款部份的本息和月息。

若产权登记中有孙辈，则为夫妇双方与孙辈共同所有。在产权登记中未约定按份共有的，应认定共同共有。即使该共有房子被转卖，亦不能改变其共有的性质。因此，所得售尾款应保留未成年孙辈应享有的份额。

若产权只登记为未成年孙辈一人，实践中并不意味着该房子的真实产权人即为该未成年孙辈，而应审视夫妇双方在订购房子时的真实意思。除非有相反的证据，否则一般一直将该房子视为夫妇及未成年孙辈共有财产。对于因房子形成的债权，应由夫妇负责清偿，在处理房产权力时可适当调整孙辈所得的比列。

六、父母出资为双方购置的房产的分割

实践中，对于夫妇婚前，父母出资订购房子，产证登记在出资者自己孙辈名下的，从社会常理出发，可认定为是明晰向自己孙辈一方的赠予（小兔情感挽回老师 微信：ke2004578），该部份出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人孙辈的配偶名下的，除非当事人能提供家长出资当时的书面约定或申明，证明出资者明晰表示向一方赠予的，一般以认定为向双方赠予为妥，该部份出资宜认定为夫妇共同所有。

父母实际出资时，在没有明晰的意思表示下，也没有证据证明出资性质的前提下，推定为赠予。如果有证据证明母亲与当事人之间是借贷关系，则不能适用该条规定。当然，该证据应该是在当事人离婚诉讼前产生的，离婚诉讼中父亲做出不是赠予意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠予的推定。只开具收据并不能完全推翻赠予的意思表示，法院通常要求开具打款记录等资金线索，追查出资及其性质是否真实，在产生完整的证据链条后就会对相关事实给以认定。

七、尚未取得所有权或则仍未取得完全所有权的房子有争议

离婚时双方对仍未取得所有权或则仍未取得完全所有权的房子有争议且协商不成的，人民法院不宜裁定房子所有权的归属，应当按照实际情况裁定由当事人使用。

当事人就前款规定的房子取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

八、夫妻双方与别人（未成年孙辈除外）共同订购的房产的处理

夫妻双方与别人(未成年孙辈除外)共同所有的房子，应该另案处理，但若案外人仅享有居住使用权而无所有权的，不影响该房子在结婚诉讼中的分割。

九、实践中对夫妇共同财产中的房子价值及归属的处理

双方对夫妇共同财产中的房子价值及归属未能达成协议时，人民法院通产按以下情形分别处理：

1）双方均主张房子所有权而且同意竞价取得的，应当允许；

2）一方主张房子所有权的，由评估机构按市场价格对房子做出评估，取得房子所有权的一方应该给以另一方相应的补偿；

3）双方均不主张房子所有权的，根据当事人的申请拍卖房子，就所得价款进行分割。

【律师建议】

实际生活中，为了防止发生不必要的纷争，在买房时应注意：一、应尽量采用汇款的方法支付，这样可以从工行查明资金来源，避免因现金交易而形成的难以说明资金的来源情况；二、对母亲的出资，应明晰是欠款还是赠予，如是赠予则应明晰是对夫妇双方的赠予还是对个人的赠予；三、要谨慎保存婚后买房的买卖协议的原件及付款收据，以备日后在诉讼过程举证主张相关权力。