在离婚案件中房产如何分割

一、在结婚前关于离婚诉讼房产分割，一方全部出资资订购的房产，如果结婚，这怎么分割呢？

请看案例一。2001年张某（男方）曾经是某私企工作的白领，收入甚多，在婚后自己一次性付全款订购的一套商品房，后来他与陈某（女方）喜结良缘，共同生活了5年，后男方提出结婚，男方也同意，但就房产问题没有达到一致意见，双方诉讼至法庭，后法官认定此房产是女方张某的个人财产在结婚诉讼中不进行分割，对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。

说明：按我国婚姻法第18条规定一方的婚后财产是个人财产，同时按最高法官司法解释这样的财产“不因婚姻关系的延续而转化为夫妇共同财产。”由于我国先前曾有司法解释规定夫妇个人的财产在经过一段时间后可转化为共同财产，但这样的规定目前早已废止，这样的个人财产转化为共同财产的情况早已不会形成的。因此无论本案中张某夫妇共同生活多长时间，张某在2001年个人订购的房产仍不会转化为共同财产。需要指出的是，目前有些老年人离婚时虽然也涉及类似法律问题，如有的老年人在离异后要离婚，但又顾忌自己的房产会因双方生活一段时间后弄成双方共同财产，如果结婚再面临分割，其实按上面讲的法律原则，这一情况不会出现。

另外，上面讲的案件涉及到的是私产房，如果是公产房，则情况可能就不同了。请看另一案例，男方赵某婚后承租了一套公产房，后与男方李某离婚，双方共同生活了三年，期间由于家庭经济条件通常也并没有订购这个房产的产权，后双方因家庭琐事形成矛盾，男方控告结婚，女方同意结婚，但提出要求获得此房产的承租权，后法庭经过审理裁定此房产归男方承租，给女方适当补偿。同样是房产也是婚后获得的，为什么这个房产在结婚时就分割了，这要详尽剖析。首先，这两个房产的性质不同，前面第一个案例中张某的房产是私产房（小兔情感挽回老师 微信：ke2004578），产权属于公民个人所有，后边赵某的房产是公产房产权属于国家所有，赵某获得的只是这一房产的承租权、居住权。其次，这两个案件适用的法律规定不同，前一案件适用的是婚姻法，后一案件中适用的是最高法庭的一个司法解释《关于审理结婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，这一司法解释规定，“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的”

双方均是可以主张承租权的。也就是说这样的情况下的承租权双方可以分割，“承租方对另一方可给与适当的经济补偿。”从这个案例中可以看出结婚案件中对于房产的分割，要详尽分割，看似相同的房产，仅是细微的变化，案件的结果就大相径庭，如果有了这方面的争议必须仔细留神，否则失之毫厘，差之千里，如有这方面的法律问题，事先咨询律师是十分必要的。

二、贷款订购的房产在结婚时涉及到的分割问题。

这样的案件有很多，但情况却不同，主要有这样几种：

第一种情况：夫妻一方是产权人，且是婚前订购或是接受赠予或其他方法获得，有楼房所有权证，且与别人无产权争议，包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议，即不存在就房产形成的未偿还建行房贷。如，夫妻双方离婚多年，家境殷实，在婚前一次性付款订购了一套房产（现房），由于是一次性付全款，并且很快获得了产权证。这样的房产因为是在婚前获得的，按婚姻法相关规定，是夫妇共同财产，在结婚诉讼中该房产可按有关规定进行分割，首先要看房产的具体价值，这个价值如夫妇双方协商不成，可通过有关机构进行鉴别。对此最高法官有相关司法解释可以参考。这样其实在诉讼中由于涉及协商、竞价、拍卖、作价、鉴定（评估）、变卖、举证年限或其他诉讼程序问题，当然要适用民事诉讼法的有关程序规定，这些当事人可与自己的律师或是其他法律行业人士咨询。

另一种情况值得注意，有些房产，虽是有产权证，有证据证明是夫妇共同财产，但是存在按揭未还清楚的情况，应该讲这样的房产并不是有全部的产权的，在结婚时分割上去可能更有特性。如：有一对夫妇在婚前订购一套房产，首付是30万元，另有按揭50万元，后来还贷共达到15万元，其中还贷本息是10万元、利息为5万元，现双方结婚房产市场价值为150万元。这样的房产假如分割就应当就此房产现价值除以存在的债权（贷款）再分割，即现价值150万元－未还房贷（总按揭50万元－已经还房贷本息10万元）即：

150－40＝110万元，按这个价值双方进行分割，可以协商、竞价、拍卖、作价、鉴定（评估）、变卖。

第三种情况。如夫妇在婚前订购一房产，但因为当时家庭经济条件不是挺好，购买时是与女方的另一亲属共同订购的，产权是夫妇双方与这个亲属共同拥有的，这样的房产虽是夫妇一方或双方名下的房产或是其他财产，但涉及到夫妇之外其他家庭成员的利益，即这一房产是家庭共同财产，这种情况下，就不是结婚案件可解决的问题了，因为结婚案件的当事人是夫妇双方，任何第三方均不可以当事人身分参与诉讼，故此类案件当事人可对照《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条规定拟定诉讼策略，该条款规定：“离婚时夫妇共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就结婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实无法查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者终止结婚诉讼，待析产案件审结后再恢复结婚诉讼。”当然，如果不是夫妇一方或双方名下的房产，但可能是夫妇与家庭成员共同的房产，当然可考虑通过析产诉讼，确定有关夫妇双方所占的份额，再在结婚诉讼中进行分割。

第四种情况，这是目前实践中遇见的比较多的问题。有一委托人苏某先生在婚后以个人名义与开发商签订合同订购一商品房价值180余万元，其中有部份按揭，婚后按期还贷（按婚姻法第17条规定，在婚前夫妇双方的收入肯定为共同收入，如果将此收入用于还房产的按揭，肯定应当视为用夫妇共同财产来还贷）。后其与罗女士离婚生活三年后男方诉讼离婚，房产分割问题也在诉讼中形成争议。从这一案件中看出按婚姻法第18条规定，此房产是在婚后订购，肯定应当属于女方苏某的个人财产，这是肯定的。由于房地产市场的发展，房产增值，因此楼市可能在几年中增值好多，如果涉及结婚案件可能就对这个增值部份会有分歧。后广州有关法庭是这样认定的：夫妻一方婚后以个人财产贷款订购房子并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房子仍为个人财产，同样的，按揭贷款为个人债权。婚后配偶一方参与偿还按揭，并不改变该房子为个人财产的性质，因此，在结婚分割财产时，该房子为个人财产，剩余未归还的债权为个人债权，对已归还的按揭中属于配偶一方偿还的部份，应当给以退还。就是说，本案中若果苏先生在婚前还贷是50万元，则视为夫妇双方共同还贷，如结婚应当给其父亲25万元的补偿。向苏先生这一类情况，有些其他省市的法庭有不同的裁定形式，如考虑到房产的价值的增值诱因，同样就增值部份给其父亲适当补偿等，对这样的案件目前最高法庭没有具体司法解释，我们觉得按照公正原则以及等额互溢理论对增值部份应结合案件具体情况估算出增值率后按比列分配是公允的。如果当事人有这样的案件应当在案件中充分论证分配的合理性和公允性以保护自己的合法权益。

三、如果离婚后没有房产居住，怎么解决。

如果结婚案件的当事人在诉讼中难以得到房产的所有权或是承租权，怎么办？应该来讲，这种情况在诉讼中可能会遇见的，例如我们讲的第一种情况就是。这时可考虑按最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第二十七条规定拟定诉讼策略，该条第二款规定“一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”在实践中若果出现这样的情况，一般法庭会考虑适当要求一方给对方部份困难补贴，当然数额是有限的，目的是只对一方暂时未能居住的情况进行适当解决。

以上是本律师团队结合实际案例关于结婚诉讼中对于房产怎么分割（“公产房”并不是简单的分割问题）的相关法律问题剖析，仅供参考，在实际诉讼中的好多问题，应考虑在诉讼中要避开“走入误区”的情况发生，具体讲，法律是一门科学，涉及结婚诉讼的实体法律或司法解释好多，究竟怎样解决具体问题，建议在诉讼前与有关专业人士进行沟通咨询，以设定相应的结婚方案。